regioS 21: abitazioni secondarie tra sfide e opportunità
Una decina di anni fa, nel marzo 2012, la popolazione svizzera ha accettato l’iniziativa popolare che proponeva di limitare la costruzione di abitazioni secondarie. Cinque anni fa è entrata in vigore la legge federale corrispondente. Da allora, nei comuni con un’alta percentuale di residenze secondarie – situati prevalentemente nell’arco alpino e in alcuni casi in quello giurassiano – sono successe molte cose.
Alcune previste, altre inaspettate e innovative. Un’ampia panoramica degli effetti è offerta dall’analisi d’impatto commissionata dalla Confederazione, che in cinque studi parziali analizza da un lato le ripercussioni sul paesaggio, sull’economia e sulle imprese, dall’altro l’esecuzione della legge e gli esempi di buona prassi.
Inversione di rotta
Dall’analisi d’impatto emerge che la legge è efficace e che gli effetti economici non sono così rilevanti come alcuni temevano. Si sbagliava anche chi pensava che dopo l’accettazione dell’iniziativa non sarebbero più state costruite residenze secondarie. Va detto che già in precedenza, probabilmente a causa della crisi finanziaria del 2008, si era registrato un crollo nella costruzione di abitazioni secondarie. Subito dopo l’accettazione dell’iniziativa, in numerose regioni di montagna si è osservato un boom edilizio, essenzialmente perché il divieto di costruzione previsto dall’iniziativa non si applicava ai progetti approvati prima della fine del 2012. Nel periodo di validità delle disposizioni transitorie, nel 2013 e 2014, un numero considerevole di nuove residenze secondarie è stato messo sul mercato. Va inoltre ricordato che la legge sulle abitazioni secondarie (LASec) permette la costruzione di residenze secondarie a condizione che siano sfruttate a scopi turistici o siano gestite nell’ambito di strutture ricettive organizzate, ossia che si tratti di abitazioni o appartamenti destinati esclusivamente dalla locazione. Nel 2019, per esempio, ossia l’anno che ha preceduto lo scoppio della pandemia, nei comuni interessati dalla LASec sono state rilasciate circa 2000 licenze edilizie per residenze secondarie, circa tre volte meno rispetto agli anni del boom, tra il 2006 e il 2008. Tra il 2013 e il 2018 il consumo di superficie per le abitazioni secondarie è diminuito di circa un terzo rispetto al periodo compreso tra il 2007 e il 2012.
Fine di un modello d’affari, nuovi approcci
Per i comuni interessati la votazione federale e la legge sulle abitazioni secondarie hanno segnato la fine di un modello d’affari che era stato lucrativo per decenni e si era focalizzato interamente sugli investimenti nella costruzione. Non sorprende quindi che l’inversione di rotta abbia interessato in primo luogo il settore edilizio e immobiliare. Tuttavia, anche in questo settore il pregiudizio economico è stato inferiore alle previsioni. Nei comuni con una percentuale di residenze secondarie particolarmente elevata, l’attività di costruzione ha subito un calo di circa il 20 per cento. Il settore dell’edilizia ha però beneficiato non solo del boom di licenze e dell’attività di costruzione nel periodo transitorio, ma anche del crescente bisogno di manutenzione e ristrutturazione delle abitazioni secondarie esistenti. Le imprese maggiormente diversificate hanno resistito bene, sviluppando nuovi segmenti di mercato e ampliando il loro raggio d’azione alle aree di pianura.
L’attuale quadro giuridico permette la realizzazione di abitazioni secondarie a determinate condizioni, in particolare nell’ambito di nuovi concetti ricettivi come lo Swisspeak Resort realizzato a Meiringen (BE) dalla Resalpina GmbH, un progetto da 30 milioni di franchi con 79 appartamenti e 426 letti inaugurato a fine 2019 dopo due anni di costruzione. Il complesso, gestito da Interhome AG, ha registrato un tasso di occupazione dell’80% già nel primo anno di attività. Resalpina GmbH sta progettando altri nove resort. A manifestare un forte interesse per i nuovi concetti ricettivi sono soprattutto le ferrovie di montagna e le funivie, tanto che oltre il 40 per cento di queste imprese di trasporto sono ora attive anche in questo settore.
Servizi per i proprietari di abitazioni secondarie
Tra i nuovi modelli d’affari vi sono anche offerte che propongono ai proprietari di residenze secondarie l’amministrazione degli appartamenti e delle case di vacanza. La piattaforma regionale warmesbett.ch, per esempio, fornisce ai rispettivi proprietari un servizio completo di gestione per circa 80 oggetti messi in affitto. Un altro esempio è il progetto promosso dalla Reno Rent AG, che offre ai proprietari un servizio integrato di ristrutturazione e locazione di abitazioni secondarie e di cui la Nuova politica regionale (NPR) ha sostenuto la fase di avvio. La Reno Rent AG ristruttura e affitta appartamenti di vacanza i cui proprietari hanno ceduto gratuitamente l’usufrutto. L’azienda, che operava inizialmente nella regione di Prettigovia/Davos, ha ora esteso la sua attività a tutto il Cantone dei Grigioni. I proprietari percepiscono una parte degli affitti ed esternalizzano a unico interlocutore la gestione corrente, compreso il finanziamento. Il progetto modello «Alpine Sabbatical» si rivolge alle persone che vogliono prendersi un periodo sabbatico, proponendo a questo scopo una ventina di alloggi. Quest’offerta sta già incontrando grande interesse e i promotori sono convinti che la domanda aumenterà ulteriormente non appena la situazione sul fronte della pandemia si sarà normalizzata.
Anche i comuni non sono rimasti a guardare. In Vallese, per esempio, Grächen e Val de Bagnes hanno adeguato il regolamento sulla tassa di soggiorno nel tentativo di incentivare l’occupazione delle abitazioni secondarie e in parte ci sono riusciti. St. Moritz (GR) o Hasliberg (BE), invece, cercano il dialogo con i proprietari per integrarli meglio e convincerli a diventare «veri» residenti secondari oppure per motivarli ad affittare di più i loro appartamenti. Come per la modifica del regolamento sulle tasse di soggiorno, l’obiettivo auspicato è ridurre il numero di letti freddi e, di rimando, accelerare il cambiamento strutturale in atto, ossia il passaggio dal turismo monostagionale a quello destagionalizzato.
Non ci si deve tuttavia aspettare troppo dalle misure finalizzate alla riduzione dei letti freddi. La legge sulle abitazioni secondarie si limita infatti a disciplinare la costruzione di nuove abitazioni secondarie e solo una minima parte dei proprietari è interessata ad affittare la propria abitazione di vacanza. Una situazione che probabilmente non cambierà a breve termine. In questo senso, il ricambio generazionale può rappresentare un’opportunità. Offerte come warmesbett.ch o il servizio di ristrutturazione e affitto proposto dalla Reno Rent AG conquisteranno probabilmente ancora di più le prossime generazioni.
Maggiori informazioni sul tema delle abitazioni secondarie nell’ultimo numero di regioS.
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