«regioS 21»: Une nouvelle approche des résidences secondaires
Il y a près de dix ans, en mars 2012, le peuple suisse approuvait la limitation de la construction de résidences secondaires; la loi y relative est en vigueur depuis cinq ans. Entre-temps, beaucoup de choses ont bougé - des choses attendues, surprenantes et innovantes - dans les communes à forte proportion de résidences secondaires, que l'on trouve pour la plupart dans l'espace alpin, mais aussi, de manière plus isolée, dans l'Arc jurassien.
On trouvera une meilleure vue d’ensemble des développements dans l’analyse des effets faite par la Confédération, analyse qui aborde dans le cadre de cinq études partielles les effets sur le paysage, l’économie nationale et l’économie d’entreprise, la mise en œuvre ainsi que certains exemples particulièrement intéressants.
Tournant amorcé
Cette analyse montre que la loi est efficace et que les conséquences économiques sont loin d'être aussi importantes que ce que certains craignaient ou prédisaient. Mais ceux qui pensaient qu'aucune nouvelle résidence secondaire ne serait construite après la votation se sont également trompés. La construction de résidences secondaires s'était en effet déjà effondrée avant la votation de 2012, et ce, probablement en raison de la crise financière de 2008. On a ensuite constaté, immédiatement après l'acceptation de l'initiative, une activité économique marquée par un boom de la construction dans de nombreuses régions de montagne. Des projets qui avaient été autorisés avant la fin 2012 et qui n'étaient pas concernés par le gel des constructions ont été réalisés. En 2013 et 2014, un nombre considérable de nouvelles résidences secondaires ont été mises sur le marché dans le cadre des dispositions transitoires. Mais la loi sur les résidences secondaires (LRS) autorise également la construction de telles résidences, par exemple sous forme de logements dits touristiques ou de logements gérés dans le cadre d'hébergements structurés, c'est-à-dire de logements conçus pour être loués et non pour répondre aux besoins de leurs propriétaires. Ainsi, en 2019, l'année qui a précédé l’éclatement de la pandémie de coronavirus, environ 2000 permis de construire pour des résidences secondaires ont encore été délivrés dans les communes concernées par la loi en question, soit environ trois fois moins que durant les années de boom, à savoir de 2006 à 2008. Le besoin en surface pour de nouvelles résidences de ce type a diminué d'environ un tiers dans la zone secondaire entre 2013 et 2018 par rapport à la période 2007 à 2012.
Fin d’un modèle économique et nouveaux concepts
Pour les communes concernées, la votation sur les résidences secondaires ainsi que la loi y relative ont néanmoins signifié la fin d'un modèle d'affaires lucratif depuis des décennies, qui se concentrait entièrement sur les investissements dans la construction. C'est donc sans surprise que le secteur de la construction et de l'immobilier a été le premier touché par ce changement. Les dommages économiques ont toutefois été moins importants que prévu dans ce secteur spécifique. Force est néanmoins de constater que les activités de construction ont chuté d’environ 20 pour cent dans les points chauds du marché des résidences secondaires. Le secteur de la construction ne profite toutefois pas seulement du boom temporaire des autorisations et de la construction, mais aussi des besoins croissants en matière d’entretien et de rénovation du parc de résidences secondaires. Les entreprises plus diversifiées ont ainsi pu conquérir de nouveaux segments de marché ou étendre leur zone de marché à la plaine.
Des résidences secondaires conformes au cadre légal actuel voient le jour grâce à de nouveaux concepts d'hébergement, comme celui réalisé par Resalpina GmbH avec le Swisspeak Resort à Meiringen BE - un projet de 30 millions de francs comprenant 79 appartements et 426 lits, qui a ouvert ses portes fin 2019 après deux ans de travaux. Il est géré par Interhome SA, qui a enregistré un taux d'occupation de 80% dès la première année d'exploitation. La société Resalpina GmbH prévoit neuf autres complexes de même type. Les entreprises de remontées mécaniques, dont plus de 40 pour cent sont désormais actives dans ce domaine, affichent un vif intérêt pour ce type de concepts de complexes hôteliers novateurs.
Services pour les propriétaires de résidences secondaires
On trouve également, parmi les nouveaux modèles d’affaires, des offres qui fournissent un soutien aux propriétaires de résidences secondaires dans la gestion de leurs biens immobiliers. On mentionnera ici à titre d’exemple la plateforme régionale warmesbett.ch, qui gère dans la Surselva (GR) environ 80 biens locatifs dans le cadre d'un service complet. Le projet «Alles-aus-ein-Hand», soutenu dans sa phase de lancement par la Nouvelle politique régionale (NPR) soulage également les propriétaires de résidences secondaires. Reno Rent AG rénove - dans un premier temps dans la région de Prättigau/Davos - des appartements de vacances que l'entreprise a repris gratuitement en usufruit des propriétaires et les loue à des vacanciers. Les propriétaires participent aux revenus locatifs et bénéficient d'un traitement pratique de toutes les opérations par un seul et même prestataire, y compris le financement. Le projet modèle «Alpine Sabbatical» propose dans près de deux douzaines de logements de la région de Prättigau et de la Surselva des offres touristiques pour les personnes qui quittent provisoirement leur activité professionnelle pour un long congé - des offres qui rencontrent déjà un indéniable succès et dont les initiatrices sont convaincues que la demande augmentera encore davantage dès que la pandémie de coronavirus ne sera plus d'actualité.
Les communes ne sont pas restées les bras croisés non plus. Grächen ou Val de Bagnes en Valais, pour ne citer qu’elles, ont actualisé leurs règlements sur les taxes de séjour et tentent ainsi - parfois avec succès - de créer des incitations à une utilisation plus intensive des résidences secondaires. Moritz GR ou Hasliberg BE cherchent quant à elles à entrer en contact avec les propriétaires de résidences secondaires, soit pour mieux les intégrer et éventuellement en faire des «résidents secondaires», soit pour les motiver à louer davantage. Comme cela est le cas pour la mise à jour des règlements sur la taxe de séjour, l'objectif est ici de réduire le nombre de lits froids - avec l'effet secondaire souhaité d'accélérer le changement structurel en cours, à savoir le passage d'un tourisme mono-saisonnier à un tourisme à l'année.
On se gardera toutefois de trop espérer des mesures visant à réduire les lits froids. D'une part, en effet, la loi sur les résidences secondaires réglemente la construction de nouvelles résidences de ce type et, d'autre part, seule une petite partie des propriétaires de l'important parc de résidences secondaires est intéressée à louer leur bien immobilier. Et cette situation ne devrait pas changer à court terme. Le changement de génération pourrait peut-être représenter une chance à cet égard. Cela étant, les offres de services telles que litchaud.ch ou «tout-en-un» devraient dans de nombreux cas être attrayantes pour la nouvelle génération.
Vous trouverez plus d’informations sur le thème «Résidences secondaires» dans la dernière édition de «regioS».
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